Vater Staat als Retter in höchster (Wohnungs-)Not?

Über die Vergesellschaftungspläne der Berliner Linken

Nach ihrem Sieg bei den Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus möchte die Berliner Linke den Immobilienbesitz großer Wohnungsgesellschaften in kommunale Verantwortung überführen. Es gäbe allerdings auch andere Möglichkeiten, die Wohnungsnot zu lindern.

Die Vergesellschaftungspläne und ihre rechtliche Grundlage

Nach ihrem Sieg bei den Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus plant die Linke für die Stadt die Vergesellschaftung von Wohnungsgesellschaften mit einem Bestand von 3.000 oder mehr Mietobjekten. Sie möchte damit das Ergebnis eines Volksbegehrens aus dem Jahr 2021 in die Tat umsetzen, bei dem mit einer Mehrheit von 59,1 Prozent die Überführung des Immobilienbesitzes großer Wohnungsgesellschaften in Staatseigentum gefordert worden war.

Anders als in der verkürzenden Formel des Volksbegehrens („Deutsche Wohnen & Co. enteignen“) gefordert, geht es bei dem Vorgang um eine Vergesellschaftung, nicht um eine Enteignung. Letztere ist in Artikel 14 (Absatz 3) des Grundgesetzes geregelt und bezieht sich auf Fälle, in denen etwa Grund und Boden einzelner Personen zugunsten eines Bauprojektes (wie beispielsweise einer Straße) aufgrund des höher gewichteten Interesses der Allgemeinheit in Gemeineigentum überführt werden soll.

Die rechtliche Grundlage für die Vergesellschaftung ist in Artikel 15 des Grundgesetzes geregelt. Darin wird festgelegt, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel (…) zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden“ können [1].

Der Artikel wurde aufgrund der machtanbahnenden und -stabilisierenden Funktion mancher Wirtschaftsmagnaten für die nationalsozialistische Herrschaft in das Grundgesetz eingefügt. Eine allzu große Konzentration wirtschaftlicher Macht in den Händen Einzelner sollte nach dieser Erfahrung in der Zukunft verhindert werden können. Angewandt wurde der Artikel bislang jedoch noch nicht, weshalb es auch keinerlei Erfahrungen mit der konkreten praktischen Umsetzbarkeit gibt.

Schlechte Erfahrungen mit Privatisierung: Das Beispiel Wasserversorgung

Auf den ersten Blick erscheint das Vergesellschaftungsprojekt als eine gute Idee. Das Wohnen zählt nun einmal zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Da ist es naheliegend, sich für deren Erfüllung eher unter die Fittiche von „Vater Staat“ zu begeben, als sich den Fängen anonymer Großkonzerne auszuliefern.

Gestützt wird diese Sichtweise durch negative Erfahrungen in anderen Bereichen, wo die Befriedigung von Grundbedürfnissen in die Hände privater Anbieter übergegangen ist.  In besonderem Maße gilt dies für die Wasserversorgung [2].

So hat Berlin die 1999 privatisierte Wasserversorgung 2013 – ebenfalls infolge eines Volksentscheids – wieder in staatliche Verantwortung überführt [3]. Ähnlich sieht es in Frankreich aus, wo etliche Kommunen – darunter auch die Hauptstadt – die Wasserversorgung nach einer vorübergehenden Privatisierung wieder in Eigenregie betreiben [4].

Besonders abschreckend ist das Beispiel Großbritannien. Das Profitinteresse von Großkonzernen wie Thames Water hat hier dazu geführt, dass die Investitionen in den Erhalt der Wasserleitungen völlig unzureichend waren. Die Konsequenz: Die Wasserversorgung ist heute nicht nur unverhältnismäßig teuer, sondern auch unsicher und in hygienischer Sicht nicht einwandfrei [5].

„Vater Staat“ – nicht in jedem Fall ein fürsorglicher Papa

Der Umkehrschluss, wonach „Vater Staat“ die Grundbedürfnisse in jedem Fall besser zu befriedigen vermag, ist allerdings auch nicht zutreffend. Auch hier kann man wieder nach Großbritannien schauen, wo der chronisch unterfinanzierte staatliche Gesundheitsdienst – der „National Health Service“ (NHS) – alles andere als ein Garant für die Sicherstellung einer ausreichenden medizinischen Grundversorgung für alle ist [6].

Ein weiteres abschreckendes Beispiel ist der Bereich der Ernährungssicherheit. So hat die Kollektivierung der Landwirtschaft in der Sowjetunion unter Stalin eben nicht zu einer flächendeckenden besseren Versorgung der Menschen mit Nahrungsmitteln geführt, sondern in weiten Teilen des Reiches zu einer Hungersnot, die Millionen von Todesopfern gefordert hat. Besonders betroffen war hiervon die Ukraine, in deren nationaler Erinnerungskultur dies als „Holodomor“ („Tod durch Hunger“) verankert ist [7].

Schließlich sind auch die Plattenbauen aus der Zeit des real existierenden Sozialismus nicht unbedingt ein Vorbild für den sozialen Wohnungsbau. Die Grundversorgung erfolgte hier oft auf niedrigstem Niveau und musste mit mangelnder Wartung und einem monotonen Wohnumfeld bezahlt werden.

„Vater Staat“ erfüllt demnach keineswegs in jedem Fall das Versprechen von Fürsorge und größerer Achtung vor dem Einzelleben, das spontan mit ihm assoziiert wird. Er kann auch für überbordende Bürokratie, unsichere Finanzierung und die Unterdrückung von Eigeninitiative stehen und so in der Summe die Erfüllung von Grundbedürfnissen eher erschweren, anstatt sie sicherzustellen.

Enteignungsartige Vergesellschaftungspläne

Bei den Vergesellschaftungsplänen in Berlin kommt hinzu, dass unklar ist, wie sie konkret umgesetzt werden könnten. Die entscheidende Frage ist dabei, wie die im Grundgesetz zwingend vorgeschriebene Entschädigung für die betroffenen Wohnungsgesellschaften geregelt werden soll.

Der Wert der zu vergesellschaftenden Wohnungen wird auf über 30 Milliarden Euro geschätzt – Geld, das im löchrigen Berliner Haushalt natürlich nicht vorhanden ist. Vorgesehen ist daher, die Entschädigung nicht auf den vollständigen Wert der Immobilien, sondern nur auf die Hälfte des Wertes zu beziehen. Außerdem soll die Entschädigungssumme nicht auf einmal bezahlt, sondern in jahrzehntelangen Ratenzahlungen aus den Mieteinnahmen abgestottert werden [8].

Dies aber käme faktisch einer Enteignung recht nahe. Nicht nur würde den Konzernen so die Hälfte des Wertes ihres Besitzes aberkannt. Sie könnten auch nicht mehr frei darüber verfügen, sondern müssten sich mit den Teilbeträgen begnügen, die ihnen aus den Mieteinnahmen zufließen würden. Wäre diese nicht mit entsprechenden Zinszahlungen verknüpft, so würde dies auf eine schleichende Entwertung der Restsumme hinauslaufen.

Ob eine solche Regelung vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hätte, wäre äußerst fraglich. Die Folge wären jahrelange Rechtsstreitigkeiten, verbunden mit einer entsprechenden Rechtsunsicherheit für die konkreten Mietparteien.

Sofortprogramm für einen sozialverträglichen Wohnungsmarkt

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob es nicht leichter umzusetzende Wege zu einer Sicherung des Grundbedürfnisses Wohnen gäbe. Dabei fällt natürlich zuerst das Stichwort „Mietpreisdeckel“. Dieser löst das Grundproblem unbezahlbarer Mieten aber auch nur unzureichend. Denn er setzt ja an dem Wohnraum an, nicht aber an den finanziellen Möglichkeiten der konkreten Einzelnen. Stellt man diese in den Vordergrund, so ließe sich folgendes Sofortprogramm für einen sozialverträglichen Wohnungsmarkt aufstellen:

1. Berechnung eines Mietpreises pro Wohneinheit, durch den sich für die Immobilienbesitzer eine angemessene (also nicht exorbitant hohe) Rendite erzielen und eine entsprechende Rücklage für notwendige Renovierungsmaßnahmen bilden lässt. Dabei wäre dann freilich sicherzustellen, dass die Renovierungsrücklagen auch zu genau diesem Zweck verwendet werden und die Renditen das festgelegte Maß nicht über-schreiten.
   Verantwortlich für die Festlegung der Miethöhe und die Kontrolle der Verwendung der eingenommenen Gelder wäre eine neutrale Schiedsstelle, die sich zu gleichen Teilen aus Vertretern von kommunalen Wohnungsämtern, Mietervereinen und Immobilienbesitzern zusammensetzen sollte.
2. Ausrichtung der Mietzahlungen an einem feststehenden Prozentsatz des verfügbaren Einkommens der Mieter. Als Faustregel könnte hier eine 30%-Grenze gelten. Im Falle einer Differenz von festgelegter Miethöhe und zumutbaren Mietzahlungen sind – wie es ja schon heute teilweise der Fall ist – staatliche Ausgleichszahlungen vorzusehen.
3. Einräumung der Möglichkeit von Mietkaufoptionen, wo dies von den Mietern gewünscht wird. In diesem Fall müssten die Mieter freilich auch stärker an den Renovierungskosten beteiligt werden. Ferner wäre die Höhe der monatlichen Abschlagszahlungen Verhandlungssache und könnte auch durch ein- oder mehrmalige größere Ratenüberweisungen ergänzt werden.
4. Einführung einer zentralen Melde- und Vermittlungsstelle für zu vermietenden Wohnraum. Wohnungen würden also nicht mehr direkt von den Vermietern angeboten, sondern über eine neutrale Kommission vermittelt. Für deren Entscheidungen wäre nicht das Renditeinteresse der Vermieter maßgeblich, sondern die Bedürftigkeit der Wohnungssuchenden.
   Hierdurch könnte sichergestellt werden, dass etwa kinderreiche Familien, Menschen mit Migrationshintergrund oder Personen ohne Erwerbstätigkeit bei der Wohnungsvergabe nicht benachteiligt werden. Den Sorgen der Vermieterseite vor einer Beschädigung ihres Immobilienbesitzes oder ausbleibenden Mietzahlungen könnte durch eine entsprechende Versicherung begegnet werden, die im Notfall einspringen würde.
5. Intensivierung der Angebote aufsuchender Sozialarbeit, durch die sichergestellt werden soll, dass absolut niemand auf der Straße leben muss oder seine Wohnung verlieren kann. Wo Personen nicht unmittelbar in eine reguläre Wohnung vermittelt werden können, sind Einrichtungen zu schaffen, die – nach dem Vorbild des etwa in Finnland praktizierten „Housing-First“-Konzepts [9] – den Bedürfnissen der vorübergehend Wohnungslosen Rechnung tragen.

Dogmen lösen keine Wohnungskrise

Der Vorteil des oben skizzierten Umstrukturierungsprogramms für den Wohnungsmarkt bestünde darin, dass es gewissermaßen das Beste aus beiden Welten in sich vereinen würde.

Es würde die – auch vom Gewinnstreben getriebene – Innovationskraft des Marktes nutzen, ohne sich ganz der potenziell sozial unverträglichen Preisspirale auszuliefern, die sich aus der Dynamik von knappem Angebot und großer Nachfrage ergibt. Gleichzeitig könnte so auf die Kontrollfunktion des Staates zurückgegriffen werden, ohne dass Innovationen im Zangengriff aus Bürokratie und Spardruck erstickt werden.

Ergänzend könnten natürlich auch Wohnungen unmittelbar in der Verantwortung des Staates angeboten werden. Dabei muss man sich allerdings vor Augen führen, dass der soziale Wohnungsbau in den vergangenen Jahren drastisch zurückgefahren worden ist.

In einer gewaltigen Privatisie­rungswelle sind in jüngerer Zeit unzählige Sozialwohnungen an Immobiliengesellschaften verkauft worden. So hat sich der Bestand an Sozial­wohnungen in Deutschland von 2006 bis 2022 von zwei auf eine Million halbiert [10].

Das marktliberale Dogma, das diesen Ausverkauf befeuert hat, wird nun angesichts steigender Wohnungsnot wieder von einem etatistischen Dogma abgelöst, bei dem die Regulierungskraft des Staates in den Vordergrund gestellt wird. Dogmen aber lösen keine Wohnungskrise. Dafür sollte man besser an den konkreten Bedürfnissen und Problemen ansetzen und diese mit alltagstauglichen, so leicht wie möglich umsetzbaren Lösungsmodellen angehen.

Nachweise

[1]    Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Artikel 15.

[2]    Vgl. Lanz, Klaus: Die Privatisierung der Wasserversorgung hat sich nicht bewährt; dievolkswirtschaft.ch, 22. Mai 2019.

[3]    Vgl. Nehls, Anja: Warum die Wasserbetriebe wieder den Berlinern gehören. Deutschlandfunk Kultur, 8. September 2015.

[4]    Lobina, Emanuele / Kishimoto, Satoko / Petitjean, Olivier: Festgestellt: Globaler Trend der Rekommunalisierung des Wassers. Public Services International Research Unit (PSIRU), Transnational Institute (TNI) und Multinational Observatory, 2015, PDF [geht außer auf das Beispiel Paris auch auf zahlreiche andere Rekommunalisierungsprojekte im Bereich der Wasserversorgung in verschiedenen Städten der Welt ein].

[5]    Vgl. Metz, Markus / Seeßlen, Georg: Wasser ist für alle da! Deutschlandfunk, Essay und Diskurs, 1. Mai 2025 [führt Thames Water als Beispiel für Fehlentwicklungen aufgrund einer Privatisierung der Wasserversorgung an].

[6]    Vgl. Heuer, Christine: Britischer Patient: Gesundheitsdienst NHS in der Krise. Deutschlandfunk, 28. Juli 2022.

[7]    Vgl. Jilge, Wilfried: Historischer Hintergrund: Die „Große Hungersnot“ in Geschichte und Erinnerungskultur der Ukraine (aus dem 2008 erschienenen Band „Orte des Erinnerns an den Holodomor in der Ukraine 1932/33“); bundesstiftung-aufarbeitung.de.

[8]    Vgl. Stephany, Antonetta / Lagmöller, Alena / Bauer, Max: Können Wohnungen vergesellschaftet werden? Tagesschau.de, 23. September 2026.

[9]    Vgl. Gösel, Kathrin: Finnland schafft es – Bald gibt es keine Obdachlosig­keit mehr! Kontrast.at, 4. Dezember 2023.

[10]  Vgl. Statista Research Department: Bestand der Sozialmietwohnungen in Deutschland in den Jahren von 2006 bis 2022. Statista.com, 22. Mai 2024.

Bild: Alan Dobson: Urban Reflexions (Pixabay)